Cos’è e quando può essere richiesto il cambio di destinazione d’uso? Andiamo a scoprirlo.
Cos’è il cambio destinazione d’uso
Per bene comprendere il senso del cambio di destinazione d’uso, è in primis necessario capire cosa si intende per destinazione d’uso di un immobile. La destinazione d’uso di un immobile è l’insieme delle funzioni che caratterizzano l’immobile stesso: residenziale, commerciale, c2 etc. La destinazione d’uso di definisce quindi proprio in base alle attività a cui l’immobile è destinato e che vi si svolgono.
Con l’espressione “cambio di destinazione d’uso” si intende quindi un’operazione urbanistica e catastale volta ad indicare una modifica delle finalità di utilizzo di un’unità immobiliare. Un esempio il passaggio da abitazione ad ufficio. Si tratta di una pratica che deve seguire un iter ben preciso, che inizia con la richiesta dell’autorizzazione del Comune a livello urbanistico e si conclude con l’aggiornamento catastale. Il cambio di destinazione d’uso è regolato dal DPR n.380/2001 (Testo Unico Edilizia), di cui l’art. 23-ter è proprio dedicato al “Mutamento d’uso urbanisticamente rilevante”.
Quando richiedere il cambio destinazione d’uso
Il cambio di destinazione d’uso di un immobile può essere richiesto nel momento in cui si decide di modificare la destinazione di un edificio. Ovviamente se ne sussistono le condizioni.
Le destinazioni d’uso degli immobili
È importante non confondere la destinazione urbanistica con la categoria catastale: quest’ultima, determina il valore fiscale di un immobile e, pertanto, non riguarda direttamente gli aspetti urbanistici.
Le categorie catastali, hanno quindi la funzione di classificare gli immobili e attribuire loro una rendita catastale mentre le destinazioni d’uso degli immobili sono ben definite a livello normativo, e si suddividono nelle seguenti sette diverse categorie funzionali:
1. Residenziale: si tratta di immobili adibiti ad abitazione, studi professionali e affittacamere.
2. Industriale: riferito ad industrie, botteghe artigiane, laboratori di riparazione, imprese edili, etc.
3. Commerciale al dettaglio: riguarda i negozi, piccola /grande distribuzione, negozi all’ingrosso, mercati, ristoranti e bar.
4. Turistico/ricettive: raggruppa alberghi, campeggi, residence, ostelli, etc.
5. Servizi: comprende banche, centri di ricerca, studi professionali, fiere, uffici privati, etc.
6. Deposito.
7. Agricole: include aziende agricole, zootecniche, colture, aziende florovivaistiche, etc.
Con il cambio di destinazione d’uso è possibile passare da una categoria all’altra ma lo si può fare solo in presenza di determinati requisiti.
Cambio destinazione uso: la procedura
Se si desidera effettuare un cambio destinazione d’uso è opportuno risorgersi ad un tecnico del settore. Il primo passo da fare è verificare la fattibilità, poi intervenire a livello urbanistico chiedendo, eventualmente, al Comune di competenza territoriale i permessi a costruire in caso si renda necessario effettuare interventi edilizi (cambio di destinazione d’uso con opere).
Solo in un secondo momento si deve effettuare il cambio all’ufficio al Catasto per aggiornare la documentazione fiscale e registrare la modifica dello stato attraverso una variazione catastale.
Il variazione d’uso può quindi essere fatto solo se le caratteristiche dell’edificio e degli ambienti si adattano anche alla nuova funzione e se i regolamenti urbanistici comunali lo consentono.
Facciamo un esempio pratico: si desidera trasformare un magazzino in un’abitazione. Il primo passo da fare è accertarsi che l’immobile sia compatibile con i requisiti richiesti e che la modifica sia prevista nel Piano Urbanistico.
Si tratta di informazioni che un tecnico comunale può fornirci, o che si possono avere incaricando un geometra di fare, per nostro conto, gli accertamenti necessari. Qualora l’esito sia positivo e si prosegua con i lavori necessari, occorre effettuare la Segnalazione Certificata di agibilità entro il termine massimo di 15 giorni dalla fine dei lavori.
Quando non si può fare il cambio di destinazione d’uso
La variazione d’uso non è sempre possibile e ogni caso. Uno dei motivi principali che non rende possibile procedere con la richiesta di cambio destinazione uso è l’inadeguatezza degli ambienti, ad esempio, l’impossibilità di rispettare norme igienico-sanitarie.
Inoltre i piani urbanistici locali spesso non consentono che in un determinato luogo si possa sviluppare una certa attività.
Se il cambio destinazione uso riguarda un locale all’interno di un condominio occorre che ci sia un’approvazione all’unanimità. Altri impedimenti riguardano gli adempimenti legati all’adeguamento impiantistico dei locali che non sempre possono essere eseguiti.
Costi cambio destinazione d’uso
Quanto costa cambiare destinazione d’uso? Il calcolo dei costi dipendono da alcuni fattori, si devono considerare il compenso dovuto al tecnico incaricato per la gestione della pratica (in alcuni casi anche di progetto e lavori), eventuali lavori edili necessari al cambio d’uso, le spese di autorizzazione e gli oneri di urbanizzazione, l’aggiornamento catastale. Il costo è quindi variabile.
Se avete intenzione di richiedere un cambio destinazione d’uso rivolgetevi quindi ad un tecnico che può verificare la fattibilità.
